O decizie foarte importantă pentru toți chiriașii și proprietarii din Austria a fost publicată recent. Curtea Supremă a Austriei (OGH) limitează interpretarea judecătorilor Curții Constituționale (VfGH), care provocaseră un mare val de controverse în domeniu printr-o hotărâre anterioară.
Ce a decis Curtea Supremă a Austriei
Pe 30 iulie 2025, OGH a stabilit că clauzele de ajustare a valorii în contractele de închiriere pe termen lung sunt legale. Chiriașii nu se pot baza pe Legea protecției consumatorilor (KSchG) în cazul acestor contracte pe termen lung.
Mai exact, proprietarii pot ajusta chiria în funcție de inflație (de exemplu, prin indicele prețurilor de consum), dacă clauza este formulată corect și nu produce efecte prea devreme.
Motivul procesului
O chiriașă s-a opus unei majorări de chirie invocând Legea protecției consumatorilor, care interzice creșterile de preț în primele două luni de la semnarea contractului, cu excepția situațiilor în care acestea au fost negociate individual.
Ce spune OGH
Legea protecției consumatorilor nu se aplică contractelor de închiriere, care sunt considerate contracte pe termen lung („raporturi obligaționale continue”). Astfel, ajustările indexate sunt permise dacă sunt prevăzute clar în contract.
De ce este această decizie importantă
-Pentru chiriași: trebuie să accepte că chiria poate crește dacă este prevăzut clar și echitabil în contract.
-Pentru proprietari: pot continua să ajusteze chiria în funcție de inflație fără teama că astfel de clauze ar fi invalide.Anterior, Curtea Constituțională (VfGH) confirmase că Legea protecției consumatorilor este valabilă în principiu, însă OGH subliniază că aceasta nu se aplică contractelor de închiriere.
Guvernul intenționează să adopte în toamna anului 2025 o reglementare clară pentru a evita conflictele. Vicecancelarul responsabil de domeniul locuințelor, Andreas Babler, și ministrul Justiției, Anna Sporrer (ambii din SPÖ), sunt principalii actori în această inițiativă.
Chiriile indexate rămân permise atâta vreme cât sunt transparente în contract. Chiriașii nu pot folosi Legea protecției consumatorilor pentru a bloca astfel de ajustări. Potrivit oe24.at, chiriașa în cauză ceruse restituirea sumelor pentru creșterea chiriei, bazându-se pe prevederea din Legea protecției consumatorilor care limitează ajustările de preț în primele două luni după semnarea contractului, dacă acestea nu sunt negociate individual.
Curtea Supremă a respins această interpretare, explicând că această prevedere se aplică doar serviciilor furnizate în decurs de două luni și nu contractelor continue, precum cele de închiriere. Dosarul a fost respins.
De asemenea, OGH a respins explicit opiniile recente care susțineau contrariul, în contextul unor procese inițiate de asociații.
Clarificarea juridică oferită de OGH
Decizia OGH aduce claritate și siguranță juridică pentru contractele de închiriere: clauzele de ajustare a valorii rămân legale, cu condiția să nu intre în vigoare prea devreme și să fie definite clar. Contractele pe termen lung pot conține astfel de ajustări indexate (de exemplu, în funcție de indicele prețurilor de consum), dacă sunt exprimate transparent.
Decizia Curții Constituționale a provocat reacții în domeniul imobiliar
În iunie 2025, VfGH confirmase constituționalitatea articolului din Legea protecției consumatorilor care permite interzicerea ajustărilor de preț fără acord individual în primele două luni de la încheierea contractului. Acest verdict a provocat nervozitate în sectorul imobiliar, experții avertizând că fără clauze de ajustare a valorii, nimeni nu ar mai închiria apartamente pe termen nelimitat.
În urmă cu doi ani, OGH declarase invalide clauzele de ajustare a chiriei dacă nu se menționa explicit o perioadă de blocare de două luni în contract.
Guvernul pregătește o soluție până toamna aceasta
Guvernul a promis încă de la preluarea mandatului modificări privind clauzele de ajustare a chiriei. Vicecancelarul Andreas Babler și ministrul Justiției Anna Sporrer, împreună cu partenerii de coaliție, vor căuta o soluție până în toamna anului 2025.
