În capitala austriacă, chiriașii plătesc o treime din cât plătesc omologii lor din Londra, Paris sau Dublin. Cum este posibil?
Prima locuință în care s-a mutat Max Schranz după ce a părăsit casa familiei sale este genul de locuință la care mulți tineri profesioniști visează să locuiască la apogeul carierei lor. La doar 26 de ani, el locuiește într-un apartament luminos de la etajul cinci, cu tavane înalte, cu vedere spre o capitală europeană, la 10 minute de gara centrală și la câțiva pași de cinematografe, teatre și baruri.
Nu a fost nevoie de niciun câștig la loto sau de un fond de încredere al părinților pentru ca acest vis să devină realitate: Schranz, care este student la masterat, plătește 596 de euro (512 lire sterline) pe lună pentru apartamentul său de 54 de metri pătrați cu două dormitoare – o fracțiune din chiriile tipice pentru apartamente de dimensiuni și amplasare similare din alte orașe europene importante. În plus, nu a fost nevoit să depună un avans, iar contractul de închiriere este nelimitat – teoretic, i se permite să îl transmită copiilor sau unui frate sau soră atunci când se va decide să se mute. „Sunt conștient că este o existență destul de lipsită de stres”, spune Schranz. „Prietenii mei din alte orașe europene sunt un pic geloși.”
Viena a reușit să descifreze codul chiriilor mici
Bine ați venit la Viena, orașul care a reușit să descifreze codul pentru a menține locuințele din centrul orașelor la prețuri accesibile, scrie theguardian.com într-o amplă analiză. În timp ce alte orașe se luptă cu spirala prețurilor de închiriere, alimentată în parte de apartamentele din centrul orașului, care sunt folosite pentru închirieri de vacanță pe termen scurt sau sunt ținute goale în mod strategic de către speculatorii imobiliari, capitala austriacă contracarează această tendință. În locul care anul trecut și-a păstrat coroana de cel mai locuibil oraș din lume în indexul anual al revistei Economist, chiriașii din Viena plătesc în medie aproximativ o treime din chiriașii lor din Londra, Paris sau Dublin, potrivit unui studiu recent al firmei de contabilitate Deloitte.
Chiriașii sociali
O parte din motivul pentru care apartamentul lui Schranz este atât de accesibil este simplu: este proprietatea orașului. În Viena, aceasta este (aproape) norma. Fiind proprietarul a aproximativ 220.000 de apartamente închiriate în scop social, este cel mai mare oraș din Europa care deține locuințe (în Londra, care are peste 800.000 de apartamente închiriate în scop social, acestea sunt deținute de consiliile locale). Un sfert dintre persoanele care locuiesc în Viena sunt chiriași sociali – dacă includem și cele aproximativ 200.000 de locuințe cooperatiste construite cu subvenții municipale, este vorba de mai mult de jumătate din populație.
Multe dintre aceste apartamente au fost construite în urmă cu un secol, ca parte a unui program de construcție extrem de ambițios după sfârșitul primului război mondial, când Viena era plină de oameni dezrădăcinați de prăbușirea Imperiului Habsburgic. Finanțată în primul rând printr-o taxă ipotecară pe obiecte de lux precum șampania sau călăria, faza inaugurală a „Vienei roșii”, guvernată de socialiști, a dus la ridicarea a 65.000 de apartamente sociale închiriate în oraș până la tentativa de lovitură de stat nazistă din 1934.
Aceste „super-blocuri” din anii ’20 și ’30 nu arată ca niște locuințe sociale obișnuite. Având în vedere că idealurile moderniste ale școlii contemporane Bauhaus nu au reușit încă să capteze imaginația arhitecților austrieci, în primul rând, acestea nu au acoperișuri plate. Cele mai faimoase exemple de locuințe sociale din Viena Roșie, cum ar fi Karl Marx-Hof din cartierul 19 sau ansamblurile de locuințe situate de-a lungul „Șoselei de centură a proletariatului” pe Margaretengürtel, arată mai degrabă ca niște castele sau mănăstiri, cu ornamente art deco pe fațade. După cum a spus istoricul Eve Blau: „Dacă plănuiești ceva radical, nu este o idee rea să pari cât mai conservator cu putință.”
Locuințele sociale nu sunt doar pentru cei săraci
Majoritatea cartierelor sociale din Viena au fost construite după cea de-a doua conflagrație mondială și au un aspect mai familiar, dar nici măcar acestea nu au tendința de a avea stigmatul sărăciei și al criminalității asociat cu dezvoltările similare din SUA sau Europa. Apartamentul lui Schranz se află în interiorul Theodor Körner-Hof, un grup de 14 blocuri de locuințe construite în anii ’50 în cartierul Margareten, care sunt departe de a fi luxoase, dar totuși suficient de bine întreținute pentru ca lui Schranz să-i placă să stea în curțile interioare verzi în serile de vară pentru a-și citi cărțile.
Termenul vienez pentru astfel de imobile este Gemeindebauten, „clădiri comune”, ceea ce sugerează filozofia lor de bază. „Unul dintre conceptele cheie pentru a înțelege abordarea Vienei în materie de locuințe este sustenabilitatea socială”, spune Maik Novotny, critic de arhitectură pentru ziarul austriac Der Standard. „Pentru a evita crearea de ghetouri și conflictele sociale costisitoare care le însoțesc, orașul depune eforturi active pentru a amesteca în aceleași cartiere persoane din medii diferite și cu venituri diferite. Locuințele sociale nu sunt doar pentru cei săraci.”
Programul de locuințe sociale din Viena este mai mult decât o politică
În calitate de student fără handicap sau persoane în întreținere, Schranz nu ar fi avut nicio șansă de a solicita o locuință socială în țări precum Marea Britanie, însă în Viena, orașul l-a curtat prin intermediul unui program pentru primii chiriași sub 30 de ani.
„Menținerea unui amestec de persoane din diferite medii de viață în locuințele sociale este esențială și, da, nu este întotdeauna ușor”, spune Kathrin Gaal, viceprimarul Vienei și consilier executiv pentru locuințe. O tactică este un venit maxim pentru solicitanți de 57.600 de euro pe an pentru persoanele singure și de 85.830 de euro pentru familiile cu două persoane. Dar „odată ce te-ai mutat într-un Gemeindebau ca tânăr student, dacă începi să câștigi mai mult odată ce cariera ta avansează, nu te verificăm, pentru că situația ta s-ar putea, de asemenea, să se înrăutățească din nou”, spune Gaal.
Programul de locuințe sociale din Viena este mai mult decât o politică – în oraș este un ideal fundamental care reprezintă o sursă de mândrie imensă. Și, la fel ca în cazul unor realizări progresiste similare care impun un consens politic – de exemplu, Serviciul Național de Sănătate din Marea Britanie sau fondul petrolier al Norvegiei – acest lucru poate crea puncte moarte în dezbaterea națională. Discutați cu locuitorii Gemeindebau, cum ar fi Heinz Barnerth, în vârstă de 76 de ani, un inginer mecanic pensionar care a trăit în ultimele șapte decenii în domeniul Reumannhof din Margareten, și el va fi de neclintit în laudele sale la adresa ideii care a dus la crearea blocului său în anii 1920. „Modelul Vienei este mai actual ca niciodată, deoarece prețurile chiriilor sunt greu de stăpânit”, spune el.
Sunt și dezavantaje
Dar realitatea nu se ridică întotdeauna la înălțimea idealului, iar Barnerth este și mai animat atunci când se plânge de timpul de care are nevoie municipalitatea pentru a efectua reparații pe proprietatea sa. Lumina de lângă scările care duc la subsol nu funcționează de trei săptămâni, iar atunci când se sparge o încuietoare de ușă, rezidenții nu se obosesc de obicei să aștepte ca administrația centrală să o repare. „Dacă nu trimiți un meșter să repare încuietoarea peste noapte, hoții încearcă să intre prin efracție”, spune el. Unul dintre dezavantajele faptului că o singură companie mare, Wiener Wohnen, se ocupă de gestionarea și întreținerea unui număr atât de mare de locuințe din oraș este că înregistrarea și punerea în funcțiune a sarcinilor îngrijitorilor poate duce la blocaje.
Celălalt dezavantaj al modelului vienez este că, deși 60% dintre locuitorii orașului au câștigat premiul cel mare prin faptul că au intrat într-o Gemeindebau sau într-o cooperativă subvenționată, acest lucru exclude totuși o mare parte din populația unui oraș în care 80% dintre locuitori sunt chiriași. Doar cei care au locuit permanent în Viena timp de doi ani pot solicita o locuință socială, iar cei care stau în chirii private se confruntă cu probleme mai cunoscute din alte orașe europene.
„În urmă cu 20 de ani, chiriile private din Viena erau în mare parte de calitate și preț scăzut”, spune Justin Kadi, profesor asistent de planificare și locuințe la Universitatea din Cambridge. „Dar în ultimii ani, închirierile private s-au transformat într-un segment al pieței imobiliare din Viena care, în multe cazuri, nu este doar de înaltă calitate, ci și destul de scump.”
Majorări arbitrare
Acest lucru, explică el, s-a datorat în mare parte dereglementării de la mijlocul anilor ’90, care a permis proprietarilor să taxeze chiriașii nu doar pentru standardele de mărime și echipare, ci și pentru locație, ceea ce a dus adesea la majorări arbitrare. Ca parte a aceleiași reforme, a devenit mai ușor pentru proprietari să limiteze contractele, ceea ce i-a pus pe chiriașii privați din Viena într-o poziție mai puțin sigură.
„Singurul lucru pe care alte orașe europene îl pot învăța de la Viena este marketingul lor”, spune Harald Simons, un economist și cercetător din Berlin care a publicat o analiză dură a pieței imobiliare vieneze în 2020. Viena, al doilea oraș vorbitor de limbă germană ca mărime din Europa, are „o structură a veniturilor care seamănă mai mult cu cea a Berlinului, dar prețurile medii ale noilor chirii sunt similare cu cele ale unui oraș cu venituri ridicate, precum Hamburg”, spune Simon. El critică Wiener Wohnen pentru contabilitatea sa opacă, sugerând că finanțele sale sunt într-o situație mai dificilă decât recunoaște Senatul Vienei și că cheltuielile insuficiente ale orașului pentru întreținere determină persoanele cu venituri medii, atât de dorite pentru mixul social, să se orienteze către chirii private.
Diferența crucială constă în tendință
Și totuși, există motive întemeiate pentru care modelul de locuințe sociale din Viena a atras recent o atenție reînnoită și vizite regulate din partea decidenților politici internaționali.
În timp ce numărul de locuințe din sectorul de locuințe sociale închiriate din Londra a rămas în general stabil, la aproximativ 800 000, de exemplu, ponderea sa în stocul de locuințe din oraș continuă să scadă, în parte din cauza faptului că acestea sunt transformate în locuințe private prin intermediul sistemului de drept de cumpărare și în parte din cauza lipsei de locuințe noi construite în timp ce capitala britanică continuă să crească. Cifrele publicate chiar înainte de Crăciun arată că 105.000 de gospodării din Marea Britanie sunt blocate în locuințe temporare din cauza lipsei de locuințe sociale. Multe orașe din Europa continentală se luptă cu probleme similare: Berlinul, de exemplu, după ce și-a ratat obiectivul de a construi 20.000 de locuințe noi în 2022, a reușit să construiască doar aproximativ 16.000 anul trecut.
Poziția la care Viena nu renunță
Viena, în schimb, are avantajul de a se afla într-o poziție de monopol la care nu a renunțat niciodată. „Nu am cedat niciodată tentației de a ne vinde apartamentele municipale sau subvenționate, așa cum au făcut multe alte orașe europene pentru a acoperi găurile din bugetele lor”, spune Gaal. „Aceasta înseamnă că stocul nostru de locuințe este încă vast”.
În urmă cu aproximativ 40 de ani, Viena a inițiat un „fond de achiziție de terenuri și de reînnoire urbană” care rezervă terenuri din oraș exclusiv pentru locuințe sociale: în prezent, are 3 milioane de metri pătrați de spațiu, inclusiv terenuri agricole sau în paragină, căi ferate dezafectate și spitale goale, pe care le poate scoate la licitație exclusiv pentru dezvoltatorii sociali. „Acest tip de stocare sistemică ar putea fi ceva ce ar putea fi inițiat și de alte țări”, spune Gaal.
Diferența crucială constă în tendință
În 2019, Viena a introdus o nouă regulă de zonare care înseamnă că, în dezvoltările cu mai mult de 5.000 de metri pătrați de spațiu de locuit, două treimi trebuie să fie locuințe subvenționate. „Pentru orașe, întrebarea este întotdeauna dacă au o poziție bună de negociere cu proprietarii de terenuri”, recunoaște chiar și Simons, care este sceptic față de Viena. „Iar Viena are o poziție bună de negociere”.Diferența crucială constă în tendință.al orașului se coordonează îndeaproape cu departamentul care eliberează autorizațiile de urbanism și poate încheia înțelegeri în consecință.
Rămâne de văzut dacă Viena își va atinge obiectivul de a construi 5.500 de noi apartamente Gemeindebau până în 2025, iar dacă acest lucru va fi suficient dacă se așteaptă ca orașul să revină la nivelul de populație din 1910 până în 2038 este o altă întrebare. Dar se iau măsuri tangibile. După o înghețare de 11 ani a construcției de noi locuințe sociale, orașul a reluat construcția de noi blocuri Gemeindebau în 2015 și a alocat 557 de milioane de euro pentru noi dezvoltări în 2024. Unul dintre cele mai recent finalizate, realizat de firma locală de arhitectură WUP, se află la aproximativ 7 km est de centrul orașului, în Seestadt Aspern, un nou centru urban care crește pe locul unui fost aerodrom.
Chiriași la 73 de ani
Margarete Stoklassa, în vârstă de 73 de ani, și soțul ei s-au mutat într-unul dintre cele 74 de apartamente dintr-un imobil din centrul orașului în aprilie anul trecut, deoarece aveau nevoie de acces fără bariere, și par mai mult decât mulțumiți. Cu o suprafață de 50 de metri pătrați, noua lor locuință nu este imensă, dar planul circular și câțiva pereți glisanți înseamnă că „uneori ajung să mă joc de-a v-ați ascunselea cu soțul meu”, spune Stoklassa. „Sunt foarte fericită; tot ce am nevoie este aici”. Cuplul plătește o chirie de 520 de euro pe lună.
Fațadele Gemeindebau din noua eră sunt vopsite în roșu calcaros, albastru și verde care fac trimitere la fortărețele puternice din perioada Vienei Roșii, deși, având în vedere că prețurile materialelor de construcție au atins cote maxime în timpul fazei de construcție, există o mulțime de beton gol și oțel galvanizat. „Creșterea costului materiilor prime ne-a obligat să ne concentrăm asupra a ceea ce înseamnă cu adevărat locuințe sociale”, spune arhitectul Bernhard Weinberger. După ce au prevalat timp de mai bine de un secol, idealurile de locuire în comun din Viena au demonstrat că pot rezista testului timpului. „Această clădire ar trebui să fie încă în picioare peste 200 de ani”, spune el.
